大分市の不動産会社 プロパティワコー - 大分の賃貸物件、売買物件を提供。アパマンショップ3店舗を展開。

社長のアタマ – プロパティワコー社長ブログ

2010 6月

残念・・・・・

2010年06月30日 [ カテゴリー: トピックス ]

万全の準備をして日本代表のサッカー観戦です。

いつもは子供の世話に追われて11時過ぎにはクタクタの嫁もハイテンションでした。

試合は予想通りガチガチの守り合い。

相手の良さを消すサッカーが世界的にトレンドだとか。

僕はずっとバスケをやってきましたが、ディフェンスは意識と戦術理解度の問題、

オフェンスはセンスが大きくものを言うと思います。

サッカーにも通ずるものがあるのでしょうか?

息詰まる、ホントにヒリヒリした試合でしたが、延長の30分を含む120分で

決着ならず、勝負はPK戦へ。

結果は5-3でパラグアイの勝利でした。

スポーツは厳しい・・・・・

結果がすべてのスポーツは、負けた後に受ける称賛も選手自身にはどこか

虚しさがついてくるもの。

相手に負けていたとは思えない、ベストのプレーができたはず、だけど・・・・・

ここは「おつかれさま」と言うべきなんでしょうね。

プロとしての結果検証、次回へ向けての4年間のプラン作成はまた改めてという

事になるんでしょうが、岡田監督の「バッシングを受けても進むべき道を進む。

褒められても進むべき道を進む」という言葉が非常に印象に残りました。

駒野選手がPKを外した時も微動だにしない、最後の瞬間までやるべき事を全て

やりきった岡田監督の姿は、リーダーとしての凄みを感じさせる見事なものでした。

4年後か・・・・・長いな・・・・・

でも確実に次につながる、日本の存在感をしっかり世界に示したワールドカップだと

思います。

選手の皆さん、監督はじめ関係者の皆さん、ホントにホントにおつかれさまでした。

卒業生

2010年06月29日 [ カテゴリー: ひと ]

ちょっと前に出産で退社したYさん(旧姓)が久しぶりに来社。

ちょっと見ないうちにお子さんもすくすく成長し、

ちょっと見ないうちにYさん(旧姓)もずいぶんお母さんらしく逞しく(笑)

なってました。

 

思えば僕の教えた営業の「完成形」だったYさん(旧姓)。

お客様への感謝の気持ちはハガキで示そう、とスタートした「サンキューレター」を

一年間で一番書いたのも彼女でした。

結婚、出産を経てモノの見方も変わっている事でしょう。

また一層深みのある接客が出来る事でしょうね。

 

というわけで、せっかくのチャンス、活かさない僕ではありません(笑)

世の中にはすごい実力を秘めた専業主婦が山ほどいるもの。

「いつの日か」ではありますが、他に声がかからないうちに職場復帰を

約束しておきました♪

早く戻ってこいよ。待ってるぞ!

ギョーカイは変わる⑤ ~変化の背景~

2010年06月29日 [ カテゴリー: 仕事 ]

何回かに分けて、今後の賃貸不動産を取り巻く環境がどのように変わるのかを

お伝えしてきました。

このテーマの最終回となる今日は、このような変化はなぜ起こったか?について

少しお話してみようと思います。

 

「部屋に住んでいる間にももう少しサービスしてよ!」って声がカタチになったのが

入居中サービス開発のスタートに。

「どこの会社が安心して相談できる会社か分かるようにして!」って声がカタチに

なったのが管理会社登録制度に。

「家賃の支払いが遅れてるのは悪いけど、回収に来る方も行儀が悪いヤツが

多過ぎるぞ!」って声がカタチになったのが家賃取立て規制法に。

「家賃以外の費用が多くて、結局どの物件を選ぶのが得なのかわかりにくいぞ!」

って声がカタチになったのがめやす家賃表示に。

答えは「お客様の声」がひとつひとつカタチになったという事。

貸し手市場から借り手市場への変化が一気に進んだという事に他なりません。

考えてみれば、サービス業としては当たり前の事がやっと当たり前になってきたと

いうだけのハナシ。

商品(部屋)が品薄の状況下では、貸し手(オーナー様)が強い。

商品がだぶついてる(空室が多い)状況下では、借り手(入居者の方々)が強い。

極めて当たり前の理屈です。

 

これからの賃貸経営は、様々な工夫で入居者の方々の「こんなのないの?」って

声をカタチに出来た物件が勝ち、応えられなかった物件はいつまでたっても人が

入らない。

入居者の方々にとってはオモシロイ物件がどんどん出てきて選ぶ楽しみが増えそう。

オーナー様にとって受難の時代かって言うと、そうとも言えるしそうでないとも言える。

入居者の方々の声を的確にとらえ、次のニーズを先取りできれば必ず「勝ち組」です。

 じゃあ勝ち組に入るには?

わが社もそんな会社を目指して日々努力しておりますので、二人三脚でがんばり

ましょう!ってオチなんですが(笑)

ギョーカイは変わる④ ~めやす家賃表示~

2010年06月28日 [ カテゴリー: 仕事 ]

四つ目は「めやす家賃表示」

最近訴訟にもなった「更新料」に端を発した制度です。

更新料というのは大分にはない商慣習です。

考えてみれば、新規契約の場面では敷金・礼金が減額の傾向にあり、加えて

フリーレント(一定期間の家賃免除)を採用する物件も増えてきてます。

つまり契約時にはあまりお金がかからなくなってきている。

入居~契約期間満了の2年間に比べ、そこからさらに長くお住まいになるお客様

目線で見ると「更新料」を支払うのではかえってそこから2年の費用負担は大きく

なってしまう。

下手すれば賃貸物件に長く住むのは損、って事にも?

転勤や進学で人の移動範囲が全国をまたぐ事になってきた今、このような商慣習の

地域格差が残ったままでは物件の比較がなかなかうまく出来ないのが現状です。

 

そこで「4年間住んだ場合」を一つのめやすとして、その期間にかかる費用(全ての

費用ではないですが)を足して、48ヶ月で割り戻す。

1ヶ月分の費用に換算すると果たしていくら?っていう比較をしやすくするのがこの

めやす家賃表示の主旨です。

 

ケータイの基本料金と通話料の払い方はプランによって違いますよね?

なんかそれと似たような流れになるかなぁ・・・・・

敷金や礼金などが無くなって契約時に負担が少ないメリットを取るのも一つ。

契約時に一時金を負担することで毎月の家賃負担にメリットが出たり。

モノを買う時に一括払いだと分割払いより安くなる割引がよくありますね。

イメージはそれに近いかな?

 

入居者の方々にとってはジブンの事情で「支払い方法」を選択できるメリット。

オーナー様にとってはそれを多様なサービスの一環として集客に生かせるメリット。

よーく考えてみると、「選択の幅が広がる」って事で、なかなかいい制度なんじゃない

かなって思っています。

ギョーカイは変わる③ ~家賃取立て規制法~

2010年06月27日 [ カテゴリー: 仕事 ]

三つ目は、これまた以前に触れた話題の「家賃取立て規制法」

本来は家賃保証会社に対する規制ですが、たった一つの条文に非常に大きな

意味がある。

この条文によって、われわれ管理会社のみならず、オーナー様もが家賃回収の

場面で刑事罰の対象となり得る可能性が出てきました。

これは言ってみれば「滞納家賃回収」が非常にリスクのある業務になってしまうと

いう事。

滞納した入居者に対する告知文の出し方、ものの言い方、電話のかけ方など

ひとつひとつの行動に細心の注意が必要になります。

この法律による「威迫」の概念は、大きな大きな変化を促すキーワードになりそうです。

 

チャンスととらえて前向きに考えるなら、これはわれわれ管理会社と家賃保証会社が

存在感をアピールする大きな材料となるものでもあるというトコロ。

この法律は、悪用されるケースが必ず出てくるでしょう。

確信犯的に家賃を払わない入居者が出てくるでしょう。

回収するわれわれのミスを狙って。

よーく法律の内容を把握して、業務を慎重に組み立てなければいけません。

専門家たる家賃保証会社の方々との連携も大きなカギとなります。

つまり、物件を個人で管理されているオーナー様のリスクを軽減できるのは、

われわれ管理会社と家賃保証会社であるという事です。

なかなかやりがいがある状況ととらえれば、これも大きなチャンスであると言えます。

 

家賃を滞納してしまった入居者の中にも「やむを得ない事情」のある人もいます。

本当の意味での家賃滞納問題の解決は、このような事情の方に対する支払い支援

であり、基本となる雇用の安定に他ならない。

ここはこの法律を補完するものとして、政治家の方々にわれわれもその必要性を

しっかり主張していくべきだと思います。

ギョーカイは変わる② ~管理会社登録制度~

2010年06月27日 [ カテゴリー: 仕事 ]

さて、二つ目の「管理会社登録制度」

再三このブログでも触れてきたテーマです。

とても大事なのが、今は「任意」のこの制度ですが、近い将来必ず「必須」に

なるであろうという点。

これはどういう事かと言えば、登録していない会社が「ヤミ管理会社」に

見えてしまうという事。

もちろん登録に際して業務上の制約は若干増えますが、賃貸管理業を誠実に

やってきた会社にとっては微調整のレベルに過ぎない。

入居者やオーナー様にとってより良い判断材料がそろうというメリットは、われわれに

少々の負担があろうとも価値ある変化ではないでしょうか。

きっと会社のスタンスを判断するいい機会になる事でしょう。

やったぜ日本代表!

2010年06月25日 [ カテゴリー: トピックス ]

深夜というか、早朝というか・・・・・きっとこんなに多くの人が起きていた日も

そうそうないでしょうね(笑)

日本代表の選手のみなさん、本当におめでとうございます!

苦戦は必至だと言われた強豪デンマークを相手に3-1と堂々の試合。

特に1点目、2点目のフリーキックによる得点はしびれましたね。

堅守とプレースキックからの得点を狙うというのは日本のゲームプランだったはず

ですから、まさに采配ピタリ!岡田監督もカッコイイ!

にわかサッカー解説者が増えるのも今日ばっかりは良しとしましょうよ。

こんなに多くの人に喜びを与えられるサッカーの選手ってのは、なんとも素晴らしい

職業ですね。

出張先のホテルで控え目にガッツポーズをしながらの観戦でしたが、決勝トーナメントが

とても楽しみになる試合でした。

とにもかくにも、ニッポンばんざ~い!!

ギョーカイは変わる① ~入居中のサービス~

2010年06月24日 [ カテゴリー: 仕事 ]

ここ数日の出張では所属団体の「総会」に続けて参加しました。

その中にいくつか「確実に訪れる業界の変化」が見えました。

印象に残ったものを、何回かに分けてご報告しようと思います。

今日は「入居中のサービス」です。

 

賃貸管理業は、サービス業です。

サービス業と言い切る割に、サービスが下手くそです・・・・・

入居する時、家財保険・抗菌施工・住まいのJAF的駆けつけサービスなど、

契約のタイミングでお勧めすべきサービスをご紹介します。これはいい。

退去する時・・・・・多くのケースではこのタイミングはむしろ「嫌な思い」をする

お客様の方が多い。

敷金の精算という大きな「争いごと」がそこにあるからです。

サービスが下手くそなわれわれは、入居と同じ「引越し」の場面であるにもかかわらず、

入居の時はあれこれ「心配して」お勧めしたにもかかわらず、退去の時にはお金の話を

するだけなんです・・・・・

じゃあ、入居中は?

何もなければ、何もなし。

何かあるとすれば「家賃が遅れてます」「夜は静かにしてください」「ゴミはしっかり

分別してください」・・・・・文句ばっかりやないか!!

 

これじゃいかんという事で、私も開発に携わった商品で「入居時~入居中~退去時」

に至るまでのトータルサービスを提供します。

詳しい内容は別の機会に触れる事としますが、これで本当に「サービス業」の仲間

入りが出来るかも?

 

大きな変化の一つになると思います。

仲間たちと大いに語る

2010年06月21日 [ カテゴリー: ひと ]

「経営計画書」という手帳サイズの計画書を今期から作り始めました。

今期の予算達成のために、日々の業務のために、何をどう判断し、自分は今

何をするべきか、何をしてはいけないかという壮大なテーマに満ちた手帳です。

 

異業種の方を含め有志で集まり、ホテルに缶詰めで指導を受けながら産みの

苦しみと戦います。

ここで頼りになるのが、俯瞰して見てくれる頼もしい仲間の存在です。

今回も弊社の経営計画書の弱点をビシッと指摘されましたが、正直「よぅ分かるな」

というところ。

痛いけれども非常に正しい。やはり先達には一日の長があると認めざるを得ません。

悩んでいたところにピタッとはまる答えをスラスラと解説されるのが不思議でもあり、

また心地よい♪

 

夜は一つの部屋に集まり、あーでもない、こーでもないと恒例の飲み会です。

健康に対する意識の高さ、時折垣間見る自分の足りないところ・・・・・

飲み会も立派な勉強です。

 

思い切って打ち明けてみると親身になって一緒に答えを探してくれる。

悩んでる仲間がフラッと部屋に来てこれまた一緒に答えを探す。

濃いめの時間を過ごす充実感と疲労感・・・・・

今朝はホテル近くの温泉で朝からゆっくり大きな風呂につかって気分も一新

出来ました。

 

仲間の存在の大きさを改めて実感させられた二日間でした。

宿題もいっぱいもらいましたが、また逢う日まで、良い形にして改善策を報告します。

みなさん本当にありがとうございました。

久しぶりに師匠と会食

2010年06月20日 [ カテゴリー: ひと ]

2年ぶりに、修業時代の師匠と仰ぐ丸山工務所の保坂社長と食事をご一緒させて

いただきました。

しかも三好不動産の三好社長、明和住販の塩見社長と、業界のビッグネーム、

巨匠三人に囲まれての会食・・・・・緊張するなと言う方が無理な話です。

ここ最近の市場の話から、現在進めていらっしゃる業務改革の歴史、今後の

見通しなど、じっくりお話を伺い、何ともぜいたくなひと時を過ごしました。

 

恥ずかしくもうれしかったのは、師匠にお渡しした一冊の手帳。

弊社で今年初めて出来た「経営計画書」をご覧いただけた事です。

「よくまとめたな・・・・・」

「恥ずかしながら借り物の言葉ばっかりで・・・・・」

「いいんだよ、ウチに何かオリジナルがあったかい?」

「・・・・・」

「いいものはどんどんパクるもんだよ。パクって形に出来るならたいしたもんだ(笑)」

師匠からいただいた言葉を一番大事なところに使っている手前、一度は

ご覧いただきたかった。それが果たせた事でホッとしました。

 

なんとも短い言葉では語りつくせませんが、師匠にお会いするのはとても

うれしい。

うれしいけど同時に怖くもあり、次の言葉をドキドキしながら待っている

自分がいたりして。

師匠、でも、「齋藤社長」ってのはちょっと恥ずかしかったです・・・・・

すっごいうれしかったですけど・・・・・

 

「今度一回(僕が)しゃべるのを聞きに行ってみようかなぁ・・・・・」

セミナーの講師を依頼される事が増えてきましたが、心臓に悪いです!

師匠を前にしたら、どんだけリハーサルをして行ったって全て

飛んでしまいます(笑)きっと。

またお会いできる日を楽しみにしておりますが、セミナー会場の最前列だけは

ご勘弁ください。

 

この席をセットしてくださった塩見社長、今年一番の思い出になる夜でした。

でも、料理の味を覚えてないんです(笑)残念ながら。

帰りの電車までご一緒させていただいた三好社長、そうです、僕、感激屋

なんです。

修業時代の思い出話をずっと聞いてくださってありがとうございました(笑)

 

なんとも贅沢三昧の横浜の夜でした♪

Page 1 of 212
▲TOP